• Le Poiré sur Vie - Aizenay - Coëx - Saint Denis la Chevasse - Saint Etienne du Bois
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L’usufruit est le droit de se servir d’un bien ou d’en percevoir les revenus sans pour autant s’en dessaisir. L’usufruit un droit réel conférant donc le droit d’usage et le droit au fruit d’une chose appartenant à autrui. Il peut porter tant sur un immeuble qu’un meuble.

Dans le cadre du d’un logement, le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit de l’habiter, le droit d’en tirer des revenus et donc de le louer et le droit d’en disposer et donc de le vendre. On peut cependant décliner cela en deux parties : utiliser et percevoir les revenus, et la nue- propriété qui comprend le droit de disposition. La pleine propriété est donc composée de l’usufruit et de la nue-propriété.

Celui-ci est le plus souvent viager c’est-à-dire qu’il s’éteint à la mort de son titulaire. Mais il peut aussi être d’une durée définie, on parle alors d’usufruit temporaire. Pour un logement celui qui utilise un logement et qui en perçoit le revenus est l’usufruitier et celui qui a le droit d’en disposer est le nu-propriétaire.

Evaluer l’usufruit

Comment l’usufruitier et le nu-propriétaire qui s’entendent pour vendre un logement peuvent ils partager le prix ? Si des parents donnent à leurs enfants la nue-propriété d’un appartement, comment va-t-il être taxé ? Si une personne hérite de l’usufruit d’un logement, sur quelle valeur les droits de succession seront-ils calculés ? L’évaluation de cela se fait par application d’un barème fiscal en tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier. Pour l’usufruit temporaire, une règle spécifique est prévue et ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier. L’usufruit est estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans et sans fraction.

L’usufruit locatif social

Ce dispositif, datant des années 2000, repose sur le démembrement de propriété. L’usufruit du bien est détenu par un bailleur social tandis que la nue-propriété appartient à un investisseur privé. Depuis 2009, une mesure permet aux propriétaires privés de céder, pour une durée limitée, l’usufruit d’un logement à un bailleur social ou à une association agréée. Le propriétaire du logement recevra en contrepartie un capital et d’un régime fiscal favorable associé. La durée de cette convention temporaire est d’un minimum de 15 ans et ne peut excéder 30 ans.

Le quasi-usufruit

Lorsque l’usufruit porte sur des choses qui se consomment par l’usage (l’argent), on parle de quasi-usufruit. L’usufruitier peut alors consommer la chose à son usage, à charge de restituer des choses de même nature et en même nombre ou en même quantité à la fin de la période de l’usufruit. Lorsque l’usufruitier vient à décéder, le successeur a une dette envers le nu-propriétaire.

Dans la majorité des cas on devient usufruitier à la suite d’une succession ou d’une donation. La mise en place de l’usufruit est complexe. Le notaire est un professionnel capable de vous conseiller dans différentes situations, en cas de donation à vos proches, de transmission de patrimoine ou d’héritage par exemple.

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