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SCI professionnelles

Il existe deux choix qui s’imposent à un chef d’entreprise qui est amené à acquérir un local dans lequel il exploite son activité.

L’immeuble détenu dans le patrimoine professionnel

Le choix peut être fait pour un professionnel d’inscrire au bilan de l’entreprise l’immeuble détenu par celle-ci. Ce choix présente des avantages et des inconvénients que nous allons préciser.

Les avantages d’un immeuble détenu

Il existe  trois avantages à cette détention. En effet, les frais d’acquisition de l’immeuble sont déductibles du résultat de l’entreprise ou amortissables. Aussi, les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir celui-ci sont déductibles du résultat. Enfin l’entrepreneur pourra amortir les constructions réalisées ce qui implique de déduire du résultat annuel la somme correspondant à une fraction de la valeur de l’immeuble selon sa durée d’utilisation.

Les inconvénients de la détention d’un immeuble

Il existe aussi des inconvénients qu’il nous faut souligner. L’inscription de l’immeuble au bilan augmente la valeur de l’actif et en cas de vente de l’entreprise, il est parfois le cas de l’entrepreneur ne souhaite pas reprendre, et le fond de commerce, et les murs.  Ensuite, si l’entreprise rencontre au cours de son exercice, des difficultés,  l’immobilier inscrit au bilan de la société subira le même sort que le fond de commerce en cas de redressement ou de liquidation judiciaire. Enfin si le chef d’entreprise vient à louer le local, il devra alors le sortir du bilan. Cela va ainsi générer une taxation supplémentaire au titre des plus-values professionnelle.

L’immeuble professionnel détenu par une SCI

Il est habituellement recommandé à l’entrepreneur propriétaire de son immeuble professionnel de le détenir non pas directement ou dans sa structure professionnelle, mais par le biais d’une société civile immobilière. Cette structure en effet propose des avantages certains quant à la possibilité d’emprunter, à son organisation patrimoniale, à son intérêt juridique et fiscal.

La séparation du local professionnel de l’activité dans une SCI

Ce montage consiste pour l’entrepreneur gérant de sa structure, d’être propriétaire de manière indirect de son local professionnel. Pour cela il crée une SCI dont il est associé. Celle-ci est ainsi propriétaire du local professionnel, qu’elle met ensuite à disposition de la société par le biais d’un bail.

Il existe différent modes d’acquisition du local comme l’achat, le démembrement de propriété, l’apport etc..  ainsi que différents effets de leviers financier et fiscaux, et enfin différentes contraintes qu’il faut prendre en compte.

Les avantages de ce montage

Il existe différents avantages notables qui milite pour le choix de ce montage. Tout d’abord l’immeuble professionnel est en principe à l’abri d’une procédure qui affecterait l’entreprise. Ensuite, en cas de vente et sous réserve d’option à l’impôt sur le revenu, l’imposition sur les plus-values est celle des particuliers. Ceux-ci sont exonérés complètement après 30 ans de détention.  Les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles des revenus fonciers. Enfin la SCI peut constituer un outil de gestion du patrimoine facilitant sa transmission au profit des enfants.

Les inconvénients de ce type de montage

Il existe bien sur des inconvénients qu’il faut connaitre dans le cas d’une SCI. En effet, les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du résultat de l’entreprise bailleresse. L’immeuble n’est pas non plus amortissable.

En considérant tout cela, il est important avant tout projet de le soumettre à un notaire capable de répondre de manière éclairé à votre besoin. Le notaire est ainsi un interlocuteur spécialiste du patrimoine et  de la famille et donc vous guidera dans vos choix de la meilleure manière possible.

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